Verhuur en contractvrijheid

Verhuurders van onroerend goed moeten oppassen. De rechtbank Den Haag heeft pas geoordeeld dat de corona-pandemie en sluiting van bedrijven er toe kan leiden dat de huur kan worden aangepast met 50%. De rechtbank Amsterdam heeft weer een andere methode bepaald om de huur te verlagen vanwege het niet meer maken van omzet. De uitspraken van beide instanties breken op de contractvrijheid in. Dat gebeurt onder de grondslag “onvoorziene omstandigheden”. Die onvoorziene omstandigheden leiden dan tot een gedeeltelijke vernietiging van de huurovereenkomst. Met als gevolg meer lucht voor de huurders. Of het voldoende zal zijn moet blijken. Voorlopig stevent Nederland door alle maatregelen af op een groot economisch fiasco.

De recente wet “dwangakkoord”( WHOA) is een wet die bedrijven kan helpen niet in een faillissement terecht te komen maar een doorstart te maken. Na toestemming van de rechtbank kunnen openstaande schulden en toekomstige vorderingen worden afgekocht door betaling van een deel van alle schulden aan de schuldeisers. Dit traject vergt nogal wat juridische begeleiding om dit goed in te zetten. Maar bedrijven in moeilijkheden kunnen er hun voordeel mee doen. Alle schuldeisers zijn dan immers gebonden aan de beslissing van de rechtbank en kunnen de rest van de vorderingen afboeken. Voor deze schuldeisers is het dus minder voordelig.

Verhuurders kunnen hier een extra probleem krijgen.  Indien namelijk een huurder om een dwangakkoord verzoekt bij de rechter kan daarin ook de huurovereenkomst worden meegenomen. De beslissing van de rechtbank omvat dan mogelijk ook de toekomstige huurtermijnen of exploitatieverplichtingen. Een verhuurder zou dit kunnen ondervangen in het contract door een (bank) garantieverplichting of een mede hoofdelijk schuldenaar toe te voegen. Ook dit is juridisch maatwerk.